Investir dans une résidence Ehpad représente aujourd’hui une option particulièrement attrayante pour les investisseurs à la recherche d’une solution anti-crise. Avec des taux de rentabilité pouvant atteindre jusqu’à 6%, cet investissement se distingue par sa robustesse et sa capacité à générer une rente élevée de manière constante. De plus, le dispositif offre une réduction d’impôt de 11%, ce qui accentue son attractivité. L’un des avantages majeurs réside dans la garantie des loyers, offrant ainsi une sécurité financière accrue à l’investisseur. En effet, dans un contexte économique incertain, investir dans une résidence Ehpad apparaît comme une stratégie prudente et efficace pour sécuriser son capital tout en bénéficiant d’un rendement intéressant. Ce type d’investissement répond également à un besoin sociétal croissant, étant donné le vieillissement de la population et la demande grandissante en structures d’accueil adaptées pour les personnes âgées. Ainsi, investir dans une résidence Ehpad se révèle être l’un des meilleurs investissements pour qui souhaite conjuguer rentabilité, avantage fiscal et contribution à une cause d’intérêt général.
L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Entre la pierre physique et la pierre papier, de multiples possibilités s’offrent aux investisseurs selon leurs objectifs, leur budget et leur appétence pour le risque. Tour d’horizon des différentes options en 2024.
Investir dans l’immobilier locatif
L’investissement locatif « physique » consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers, que l’on met ensuite en location. Cela demande des compétences en tant que bailleur entrepreneur : trouver le bon bien, gérer la location, assumer l’entretien, etc. Mais cela peut aussi être très rentable ! Analysons les différentes options.
1. Location nue ou meublée
La location nue est le régime par défaut quand on loue un bien immobilier non meublé. La fiscalité peut cependant être lourde : on est imposé soit sur 70% des revenus fonciers après abattements, soit sur les revenus diminués des charges réelles. Avec des taux pouvant aller jusqu’à 45%, c’est rarement rentable tel quel.
La location meublée, elle, bénéficie d’un statut avantageux pour les particuliers avec le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les loyers sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et moins taxés : soit un abattement de 50% avec le micro-BIC, soit la déduction des charges réelles avec le réel. Le LMNP permet ainsi d’effacer une bonne partie de l’impôt sur les loyers, d’où des rendements nets bien meilleurs.
- Conseil : privilégiez le meublé LMNP pour vos investissements, notamment sur des petites surfaces dans de grandes villes.
2. Défiscaliser avec le Pinel, le Denormandie…
Il existe des dispositifs fiscaux attractifs comme le Pinel (neuf) ou le Denormandie (ancien). On parle alors d’investissement défiscalisant.Attention cependant à ne pas surpayer sous prétexte de réductions d’impôts ! Calculez bien la rentabilité globale avant de vous lancer.
- Le Pinel offre tout de même certains avantages comme de moindres frais de notaire et une exonération de taxe foncière.
- Pensez aussi aux réductions d’impôt en Outre-mer avec la loi Girardin.
3. Louer en direct ou via mandataire
Vous pouvez gérer vous-même vos locations, ou faire appel à une agence immobilière mandataire qui se chargera de tout. C’est plus confortable, mais cela ampute aussi votre rendement. Une sorte de juste milieu : optez pour du LMNP clé en main avec accompagnement sur l’achat et les travaux, mais gestion locative en direct ensuite pour économiser sur les frais.
4. Louer en direct ou via bail commercial
Méfiance avec l’immobilier « packagé » et les résidences gérées, où l’on vous impose un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire. Vous êtes alors prisonnier, et le gestionnaire peut vous imposer des travaux coûteux ou brader vos biens à la fin du bail. Préférez les locations directes aux baux commerciaux.
5. Choisir le bon montage
Entre investissement en nom propre, via SCI familiale ou autre montage, il existe de multiples possibilités. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à déterminer la solution la plus adaptée fiscalement. Les optimisations possibles font toute la différence sur le rendement final !
6. Financer à crédit
N’hésitez pas à emprunter au maximum via un crédit immobilier. Vous conservez ainsi votre épargne disponible pour d’autres placements. Et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Choisissez bien votre prêt : taux, durée, options de remboursement, renégociations possibles,… Un courtier en ligne comme Pretto vous trouvera la meilleure offre au meilleur coût.
Investir dans l’immobilier « pierre papier »
Contrairement à l’immobilier physique, les placements dits « pierre papier » ne vous rendent pas propriétaire de murs mais leur font générer des revenus : dividendes, loyers,… La gestion est 100% déléguée à des professionnels.
1. Investir en SCPI
Vous achetez des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) gérées par des sociétés spécialisées. Vous êtes alors propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier, dont les loyers vous sont redistribués. Les SCPI affichent des rendements moyens de 4 à 5%, ce qui reste très correct.
- Avantages : pas de gesion, gains potentiels à la revente, possibilité d’investir à crédit ou en assurance vie,…
2. Investir en crowdfunding immobilier
Vous prêtez de l’argent à un promoteur immobilier pour financer son projet via une plateforme en ligne. Au bout de 18-24 mois généralement, le promoteur vous rembourse avec des intérêts de 8 à 10%. Le risque reste limité si vous divisez vos prêts sur plusieurs projets.
3. Investir en SIIC
Ce sont des sociétés foncières cotées en bourse. Vous achetez leurs actions et percevez en retour des dividendes élevés, leur régime les obligeant à redistribuer une bonne part de leurs bénéfices. Rendement moyen : 5 à 10%.
- Exemples de SIIC : Unibail-Rodamco-Westfield, Mercialys, Icade,…
Choisir entre pierre physique et pierre papier
Faut-il privilégier l’immobilier « dur » ou ses alternatives ? Voici quelques éléments de réponse selon votre profil.
1. Votre budget
L’immobilier « physique » demande un budget plus conséquent : frais de notaire, travaux éventuels,… La pierre papier est accessible dès quelques milliers d’euros.
2. Votre temps disponible
L’immobilier locatif réclame du temps et des compétences de gestion assez poussées. La pierre papier est en revanche passive une fois les parts acquises.
3. Votre aversion au risque
Avec la pierre physique, le risque est concentré sur vos biens. La pierre papier dilue le risque sur des centaines de murs avec la mutualisation.
4. Vos objectifs
Entre les loyers, les plus-values potentielles,… les motivations diffèrent. La pierre physique peut servir de complément retraite quand la pierre papier vise plus des revenus complémentaires pondérés par l’inflation.
Acheter sa résidence principale
L’achat de votre résidence principale n’est pas qu’une affaire financière, des paramètres psychologiques entrent aussi en jeu. Voici néanmoins quelques points de vigilance avant de sauter le pas.
1. Acheter ou louer : faites vos calculs
Comparez le coût total entre l’achat et la location sur plusieurs années, en intégrant la revente future. Outre le prix, comparez aussi les efforts et contraintes respectifs du locataire et du propriétaire.
2. Frais annexes importants
Hors prix d’achat, intégrez dans votre budget les frais de notaire (~8% du prix), la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux à prévoir,… C’est loin d’être négligeable.
3. Solvabilité et apport
Les banques exigent souvent 10% d’apport personnel et que vos mensualités ne dépassent pas 35% de vos revenus. Privilégiez aussi les prêts sur 20 ans maximum : au-delà les taux grimpent.
4. Bien choisir son crédit
Le taux fixe vous garantit des mensualités stables et la tranquilité d’esprit. Mais n’hésitez pas à renégocier tous les 2-3 ans auprès de votre banque ou d’un courtier. L’assurance emprunteur peut aussi vous faire économiser gros : pensez à la résilier et comparer dès que possible.
Optimiser la fiscalité
En immobilier, tout se joue sur l’optimisation fiscale entre les différents régimes et montages possibles. Analysez bien chaque option avant de vous décider.
1. Location nue / meublée / saisonnière
Selon le type de location choisi, votre imposition ne sera pas la même du tout sur les loyers perçus. La location meublée en LMNP ou la location saisonnière sont bien plus avantageuses fiscalement que la location nue « classique ».
2. Réductions d’impôt en investissant dans le neuf
Le Pinel, le Denormandie dans l’ancien,… permettent sous conditions d’alléger sensiblement votre facture fiscale en réduisant vos impôts pendant plusieurs années.
3. Démembrer la nue-propriété et l’usufruit
Vous conservez la nue-propriété non imposée pendant que l’usufruitier paie ses impôts sur les loyers perçus. La pleine-propriété vous revient au bout de 15-20 ans généralement : habile !
4. Loger ses SCPI dans une assurance vie
Les revenus générés au sein de l’assurance vie sont exonérés. Y loger des SCPI permet alors une double optimisation entre l’assurance vie et le statut de SCPI.
Conclusion
L’immobilier reste ainsi l’un des placements incontournables des Français avec un fort potentiel de rendement et de plus-values. Il est accessible à tous les budgets et profiles d’investisseurs, entre l’immobilier « physique » et « papier », le locatif direct ou défiscalisant, etc. Le secret : bien se former pour maîtriser tous les paramètres, calculer sa rentabilité et optimiser fiscalement !
