Vous souhaitez vendre ou louer votre bien immobilier et vous vous demandez comment calculer précisément sa surface ? Ou peut-être envisagez-vous d’investir dans l’immobilier et avez besoin de connaître la méthodologie pour mesurer les mètres carrés d’un appartement ou d’une maison ? Quelle que soit votre situation, déterminer la superficie d’un logement est primordial avant de le commercialiser sur le marché.
En effet, la surface habtable ou loi Carrez définissent non seulement le prix de vente ou le montant des loyers, mais également la base de calcul de différentes taxes comme la taxe d’habitation et la taxe foncière. Il est donc essentiel de réaliser ce calcul avec précision selon la réglementation en vigueur.
Mais entre surface habitable, surface utile, surface loi Carrez ou surface au sol, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Rassurez-vous, dans cet article complet, nous allons tout vous expliquer !
1. Surface habitable : définition
Commençons par la surface habitable, qui correspond à la superficie de plancher construite d’un logement, après déduction de certaines surfaces.
Concrètement, pour un appartement, cela représente :
- La surface au sol de toutes les pièces d’habitation closes et couvertes (chambres, séjour, cuisine, salles d’eau, rangements…)
- Dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m
- À laquelle on soustrait la surface des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres
- Ainsi que la surface des combles non aménageables, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation, locaux communs et autres dépendances des logements.
La surface habitable d’une maison individuelle se calcule selon les mêmes règles, sauf qu’on ne déduit pas les surfaces des parties communes puisqu’il n’y en a pas.
Cette surface habitable sert de référence pour fixer le prix au mètre carré d’un logement mis en vente. Elle définit également le montant maximal du loyer au mètre carré fixé par la loi lorsque le bien est mis en location.
2. Surface utile : en quoi est-elle différente ?
La surface utile, aussi appelée surface privative nette, correspond à la surface intérieure d’un logement à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces des murs mitoyens avec d’autres logements ou parties communes.
Contrairement à la surface habitable, la surface utile prend donc en compte :
- La moitié des murs mitoyens avec d’autres logements
- La moitié des murs mitoyens avec des parties communes (couloirs, cages d’escalier)
La surface utile est généralement supérieure de 2 à 5% à la surface habitable. Cet écart s’explique par la prise en compte des murs mitoyens.
3. Surface loi Carrez : quelle différence avec les autres surfaces ?
La surface loi Carrez, du nom de la loi éponyme de 1996, correspond à la superficie des parties privatives d’un lot de copropriété. Concrètement, il s’agit de la surface des planchers des appartements ou maisons après déduction de certaines surfaces :
- Murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines
- Ebrasures de portes et de fenêtres
- Surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
- Surfaces des balcons, loggias, terrasses
- Surfaces des caves, sous-sols, remises, garages, séchoirs à l’extérieur des appartements
- Surfaces des locaux communs
- Surfaces closes non aménagées et volumes techniques sur terrasse ou au dernier niveau
Ainsi, contrairement à la surface habitable, on ne prend pas en compte dans le calcul de la surface loi Carrez :
- La moitié des murs mitoyens avec d’autres lots
- Les surfaces des combles non aménageables
La surface loi Carrez est celle à déclarer obligatoirement lors d’une vente en copropriété. Des sanctions sont prévues en cas d’erreur supérieure à 5%. Elle sert également de base au calcul des charges de copropriété et de la taxe d’habitation.
4. Surface au sol : tout comprendre
La surface au sol, aussi appelée surface de plancher, correspond à la somme des surfaces de chaque niveau d’un bâtiment calculée à l’intérieur des murs extérieurs, y compris les combles et les sous-sols aménageables ou non.
Ainsi, pour obtenir la surface au sol, il faut additionner :
- La surface du rez-de-chaussée
- La surface des étages et des combles
- La surface des sous-sols, qu’ils soient aménagés ou non
Contrairement aux autres surfaces évoquées précédemment, des règles spécifiques de hauteur sous plafond et de déduction de surfaces ne s’appliquent pas pour la surface au sol. Celle-ci englobe tous les espaces couverts construits, peu importe que ces espaces soient aménagés ou pas.
5. Comment mesurer les différentes surfaces d’un logement ?
Maintenant que les définitions sont claires, intéressons-nous à la méthodologie pour mesurer concrètement ces différentes surfaces. Quelles sont les bonnes pratiques pour obtenir des calculs précis ? On vous dit tout !
Le matériel nécessaire
Pour mesurer efficacement la surface d’un appartement ou d’une maison, vous aurez besoin de :
- Un mètre ruban gradué en centimètres et en mètres
- Un carnet et un stylo pour noter les mesures
- Une calculatrice
- Un plan du logement (si possible)
Pensez également à vous munir d’une lampe de poche pour voir les recoins sombres, et d’une roulette de peintre pour mesurer les hauteurs sous plafond.
Par où commencer ?
Avant de vous lancer dans le calcul des surfaces, nous vous conseillons de :
- Photographier chaque pièce sous plusieurs angles
- Faire des croquis avec les dimensions de chaque mur
- Repérer les zones qui pourraient poser problème (pente, irrégularité…)
Cette phase de repérage vous permettra de bien appréhender les spécificités de la configuration des lieux. Vous gagnerez ainsi un temps précieux lors des mesures.
Les pièces rectangulaires ou carrées
La majorité des pièces d’un logement ont une forme rectangulaire ou carrée. Dans ce cas, le calcul de leur surface est très simple :
- Pour un rectangle : longueur x largeur
- Pour un carré : côté x côté
Exemple pour une chambre rectangulaire de 3,6 m de longueur et 3 m de largeur :
Surface = longueur x largeur
Surface = 3,6 x 3 = 10,8 m2
Exemple pour un séjour carré de 5 m de côté :
Surface = côté x côté
Surface = 5 x 5 = 25 m2
Les triangles
Si vous avez une pièce triangulaire, le calcul est un peu plus complexe. Il faut appliquer la formule suivante :
Surface = (base x hauteur) / 2
Supposez une mezzanine triangulaire avec une base de 4 m et une hauteur de 3 m :
Surface = (base x hauteur) / 2
Surface = (4 x 3) / 2 = 6 m2
Les cercles et demi-cercles
Bien que plus rares, il peut arriver d’avoir des pièces circulaires ou demi-circulaires (abside, tour ronde…). Voici alors les formules à utiliser :
- Cercle : Surface = Pi x rayon2
- Demi-cercle : Surface = Pi x rayon2 / 2
(Pi = 3,14 et le rayon = moitié du diamètre)
Exemple pour une véranda circulaire de 4 m de diamètre (soit 2 m de rayon) :
Surface = Pi x rayon2
Surface = 3,14 x (2 x 2) = 3,14 x 4 = 12,56 m2
Les surfaces complexes
Lorsqu’une pièce à une forme très irrégulière, vous pouvez la décomposer géométriquement en plusieurs surfaces simples (rectangles, carrés, triangles…).
Calculez la surface de chaque portion de la pièce séparément à l’aide des méthodes déjà décrites. Enfin, faites la somme de toutes ces surfaces pour obtenir la superficie totale.
Le cas des murs mitoyens
Si votre logement comporte des murs mitoyens, la façon de les prendre en compte dans le calcul diffère selon la surface concernée :
- Surface habitable : pas de prise en compte des murs mitoyens
- Surface utile : on prend la moitié des murs mitoyens
- Surface loi Carrez : pas de prise en compte des murs mitoyens
Le cas des combles et sous-sols
Selon le type de surface que vous calculez, il faudra ou non inclure certains espaces comme les combles et les sous-sols :
- Surface habitable : uniquement les combles aménageables (hauteur > 1,80 m)
- Surface loi Carrez : ni les combles, ni les sous-sols
- Surface au sol : la totalité des surfaces quel que soit leur aménagement
6. Recourir à un professionnel pour plus de fiabilité
Bien que ces explications détaillées doivent vous permettre d’obtenir un bon ordre de grandeur des surfaces de votre logement, il est toujours préférable de faire appel à un professionnel pour garantir des calculs parfaitement exacts.
Un architecte, un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier sauront mettre en œuvre des techniques et des outils de mesure très précis pour définir avec certitudes les surfaces de votre bien.
Le coût de leur intervention reste raisonnable au regard de l’importance que revêt ce calcul aussi bien pour une transaction que pour une location.
Vous pouvez ainsi envisager sereinement la suite de votre projet immobilier !
