La caution solidaire est un dispositif juridique couramment utilisé dans le domaine immobilier et financier pour sécuriser les transactions et les engagements contractuels. Ce mécanisme complexe soulève de nombreuses questions, tant pour les propriétaires que pour les locataires ou les emprunteurs. Cet article fait le point sur tous les aspects de la caution solidaire afin de vous permettre d’en maîtriser les enjeux.
Définition et principes de la caution solidaire
La caution solidaire est un engagement contractuel par lequel une personne, appelée caution ou garant, s’engage à payer les dettes d’une autre personne, le débiteur principal, si celui-ci ne peut pas honorer ses obligations. La spécificité de la caution solidaire réside dans le fait que le créancier peut directement s’adresser à la caution sans avoir à poursuivre d’abord le débiteur principal.
Les caractéristiques principales de la caution solidaire
- Engagement contractuel écrit
- Renonciation au bénéfice de discussion
- Responsabilité conjointe et solidaire avec le débiteur
- Possibilité pour le créancier de réclamer la totalité de la dette à la caution
La caution solidaire se distingue de la caution simple par l’absence du bénéfice de discussion. Dans le cas d’une caution simple, le créancier doit d’abord tenter de recouvrer sa créance auprès du débiteur principal avant de pouvoir se tourner vers la caution.
Les domaines d’application de la caution solidaire
La caution solidaire est utilisée dans différents contextes, principalement pour sécuriser des contrats impliquant des engagements financiers importants.
La location immobilière
Dans le cadre d’une location, la caution solidaire est souvent demandée par le propriétaire pour garantir le paiement des loyers et charges. Elle peut être fournie par :
- Un proche du locataire (parent, ami)
- Un organisme spécialisé (ex : Visale d’Action Logement)
- Une banque
Les prêts bancaires
Pour l’octroi de certains crédits, notamment immobiliers ou professionnels, les banques peuvent exiger une caution solidaire. Celle-ci peut être apportée par :
- Un proche de l’emprunteur
- Un organisme de cautionnement (ex : Crédit Logement)
- Une autre banque
Les contrats commerciaux
Dans le monde des affaires, la caution solidaire peut sécuriser divers types de contrats :
- Contrats de fourniture
- Marchés publics
- Baux commerciaux
Les obligations et responsabilités de la caution solidaire
En s’engageant comme caution solidaire, une personne prend des responsabilités importantes qu’il convient de bien comprendre.
L’étendue de l’engagement
La caution solidaire s’engage à payer :
- Le montant principal de la dette
- Les intérêts éventuels
- Les frais et pénalités liés au recouvrement
L’engagement peut être limité dans son montant et/ou dans sa durée, selon les termes du contrat de cautionnement.
La mise en jeu de la caution
Le créancier peut faire appel à la caution solidaire :
- Dès le premier impayé du débiteur principal
- Sans avoir à justifier de démarches préalables auprès du débiteur
- Pour la totalité de la somme due, même si plusieurs cautions existent
Les recours de la caution
Après avoir payé la dette, la caution dispose de certains recours :
- Recours contre le débiteur principal pour se faire rembourser
- Recours contre les autres cautions éventuelles pour partager la charge
Les avantages et inconvénients de la caution solidaire
La caution solidaire présente des avantages et des inconvénients pour chacune des parties impliquées.
| Partie | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Créancier | – Garantie de paiement renforcée – Simplicité et rapidité de mise en œuvre | – Risque de contestation juridique – Nécessité de vérifier la solvabilité de la caution |
| Débiteur principal | – Accès facilité au crédit ou à la location – Possibilité de réaliser des projets importants | – Dépendance vis-à-vis de la caution – Risque de détérioration des relations personnelles |
| Caution | – Aide apportée à un proche – Possibilité de limiter l’engagement | – Risque financier important – Engagement à long terme difficile à résilier |
Le formalisme de l’acte de caution solidaire
Pour être valable, l’acte de caution solidaire doit respecter un formalisme strict défini par la loi.
Les mentions obligatoires
L’acte de cautionnement doit comporter :
- L’identité complète de la caution
- L’identité du débiteur principal
- L’identité du créancier
- La nature et le montant de la dette garantie
- La durée de l’engagement
- La mention manuscrite spécifique
La mention manuscrite
La caution doit recopier de sa main une mention légale précise, dont le contenu varie selon que le cautionnement est à durée déterminée ou indéterminée. Cette mention doit indiquer :
- Le caractère solidaire de l’engagement
- La renonciation au bénéfice de discussion
- La connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation
Les documents à fournir
En plus de l’acte de cautionnement, la caution doit généralement fournir :
- Une pièce d’identité
- Un justificatif de domicile
- Des justificatifs de revenus
- Un relevé d’identité bancaire
La caution solidaire dans le cadre d’une colocation
La colocation présente des particularités en matière de caution solidaire, notamment depuis la loi ALUR de 2014.
Les différents types de baux en colocation
On distingue deux configurations principales :
- Le bail unique avec clause de solidarité
- Les baux individuels pour chaque colocataire
L’engagement de la caution en colocation
Dans le cas d’un bail unique avec solidarité entre colocataires :
- La caution peut être engagée pour l’ensemble des colocataires
- Elle peut être appelée même si “son” colocataire a payé sa part
Dans le cas de baux individuels :
- La caution n’est engagée que pour le colocataire qu’elle garantit
- Son engagement est limité à la part de loyer de ce colocataire
La fin de l’engagement en colocation
La loi ALUR a introduit des dispositions spécifiques pour la fin de l’engagement de la caution en colocation :
- L’engagement prend fin au départ du colocataire garanti
- Il se poursuit pendant 6 mois maximum après ce départ
Les alternatives à la caution solidaire
Il existe plusieurs solutions pour sécuriser un contrat sans recourir à la caution solidaire.
Pour les locations
- La garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement)
- L’assurance loyers impayés (souscrite par le propriétaire)
- Le dépôt de garantie majoré
Pour les prêts bancaires
- L’hypothèque
- Le nantissement
- L’assurance emprunteur renforcée
Les risques juridiques liés à la caution solidaire
La caution solidaire peut être source de contentieux, tant pour le créancier que pour la caution.
Les motifs de contestation de la caution
La caution peut contester son engagement pour plusieurs raisons :
- Non-respect du formalisme de l’acte
- Défaut d’information sur l’évolution de la dette
- Disproportion manifeste par rapport à ses revenus et patrimoine
Les risques pour le créancier
Le créancier s’expose à des risques en cas de :
- Non-respect de son devoir d’information envers la caution
- Faute dans la gestion du dossier du débiteur principal
- Acceptation d’une caution manifestement insolvable
Comment résilier un engagement de caution solidaire ?
La résiliation d’un engagement de caution solidaire dépend des termes du contrat et du contexte.
Caution à durée indéterminée
Pour une caution à durée indéterminée :
- La caution peut résilier à tout moment par lettre recommandée
- La résiliation prend effet à la fin du bail en cours
- La caution reste tenue des dettes nées avant la résiliation
Caution à durée déterminée
Pour une caution à durée déterminée :
- La résiliation n’est pas possible avant le terme prévu
- Sauf si le contrat prévoit des cas spécifiques de résiliation anticipée
Cas particuliers de résiliation
Certaines situations peuvent permettre une résiliation anticipée :
- Décès de la caution (sauf transmission aux héritiers prévue)
- Modification importante de la situation de la caution (divorce, chômage…)
- Augmentation significative de la dette garantie
Le rôle des organismes de cautionnement
Les organismes de cautionnement jouent un rôle croissant dans la sécurisation des contrats.
Les principaux acteurs
On peut citer notamment :
- Action Logement (Visale)
- Crédit Logement
- CAMCA
- Les mutuelles professionnelles
Les avantages du cautionnement professionnel
Le recours à un organisme de cautionnement présente plusieurs intérêts :
- Solvabilité garantie
- Professionnalisme dans la gestion des dossiers
- Absence de lien personnel entre caution et débiteur
Le coût du cautionnement professionnel
Le cautionnement par un organisme spécialisé a un coût :
- Commission initiale (souvent 1 à 2% du montant garanti)
- Cotisation annuelle éventuelle
- Frais de dossier
La caution solidaire à l’international
La pratique de la caution solidaire varie selon les pays et les systèmes juridiques.
Dans les pays de droit civil
Dans la plupart des pays de tradition juridique romano-germanique :
- La caution solidaire existe sous des formes proches du droit français
- Le formalisme peut varier (ex : acte notarié obligatoire dans certains pays)
Dans les pays de common law
Dans les pays anglo-saxons :
- On parle plutôt de “guarantee” ou “surety”
- Les principes sont similaires mais le formalisme est souvent moins strict
