Lorsque l’on devient locataire d’un appartement ou d’une maison, on entend souvent parler de caution ou de dépôt de garantie. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Quelles sont les règles qui s’appliquent ? Et comment faire pour récupérer cette somme à la fin du bail ? Je vais tâcher de répondre à toutes ces questions essentielles, en me basant sur mon expérience personnelle et sur les nombreuses informations que j’ai pu glaner ça et là.
Caution et dépôt de garantie : quelle différence ?
Tout d’abord, il faut bien comprendre la différence entre la caution et le dépôt de garantie, deux notions qui sont souvent confondues ou utilisées à tort comme des synonymes :
- Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle sert à couvrir les éventuels dégâts, dégradations ou loyers impayés à la fin de la location. Son montant est plafonné par la loi : 1 mois de loyer hors charges pour un logement non meublé, 2 mois pour un meublé.
- La caution est une personne physique ou morale (un particulier, une association, une banque…) qui s’engage par écrit à payer les dettes du locataire s’il est défaillant : loyers, charges, réparations, etc. Le propriétaire a le droit de demander un ou plusieurs garants en plus du dépôt de garantie, sauf dans certains cas (logement social, étudiant boursier…).
La loi encadre strictement ces deux dispositifs pour protéger à la fois les intérêts du bailleur et ceux du locataire. Ainsi, le propriétaire ne peut pas exiger n’importe quel montant ou n’importe quelles garanties sous peine de nullité du bail.
L’acte de cautionnement : les mentions obligatoires
Si le propriétaire vous demande un garant, celui-ci devra remplir et signer un acte de cautionnement. Attention, ce document doit respecter un certain formalisme pour être valable :
- Il doit obligatoirement être écrit, que ce soit un acte sous seing privé ou un acte authentique (c’est-à-dire rédigé par un notaire). Un simple accord verbal n’a aucune valeur.
- Il doit comporter des mentions manuscrites que le garant doit recopier à la main, pour montrer qu’il a bien pris conscience de son engagement. Cela inclut notamment le montant du loyer et la durée du cautionnement.
- Il doit préciser l’identité du bailleur, du locataire et de la caution, ainsi que la désignation du logement loué (adresse, surface, nombre de pièces…).
De plus, la loi ALUR de 2014 a limité la liste des documents que le propriétaire est en droit de réclamer au garant pour vérifier sa solvabilité : pièce d’identité, justificatif de domicile, derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, etc. Il ne peut pas exiger plus sous peine de nullité du cautionnement.
En tant que locataire, vous avez intérêt à vous assurer que l’acte de cautionnement est bien rédigé dans les règles, car il engage votre responsabilité. N’hésitez pas à le faire relire à un juriste ou une association de consommateurs en cas de doute.
Caution simple ou caution solidaire ?
Il existe deux types de cautionnement : la caution simple et la caution solidaire. La différence est importante :
- Avec une caution simple, le propriétaire doit d’abord mettre le locataire en demeure de payer (par un commandement de payer délivré par huissier) avant de se retourner contre le garant. La caution simple bénéficie du « bénéfice de discussion ».
- Avec une caution solidaire (c’est le cas le plus fréquent), le propriétaire peut directement s’adresser au garant sans même passer par le locataire. La caution solidaire est engagée de façon conjointe avec le locataire.
Évidemment, les propriétaires préfèrent la solidarité car c’est plus sûr pour eux. Mais les garants ont plutôt intérêt à n’accepter qu’un engagement simple lorsque c’est possible. L’idéal est de le spécifier par écrit dans l’acte de cautionnement s’il y a un doute sur ce point.
Durée et fin du cautionnement
Autre point à vérifier : quelle est la durée de l’engagement du garant ? Par défaut, l’acte de cautionnement prend fin en même temps que le bail, donc :
- Pour un bail d’un an (bail meublé étudiant par exemple), l’engagement prend fin au bout d’un an, sauf clause de reconduction.
- Pour un bail de trois ans (location vide), l’engagement prend fin au bout de trois ans en principe. Mais en réalité, depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur ne peut plus demander un engagement de plus de deux ans en zone tendue ! Ailleurs, il reste limité à trois ans.
Attention, il faut bien lire les clauses du contrat sur ce point. Certains propriétaires peu scrupuleux essayent d’obtenir un engagement « illimité », « indéfini » ou « pour toute la durée d’occupation des lieux », ce qui est abusif et non valable.
Vous pouvez aussi prévoir les conditions dans lesquelles le garant pourra résilier son engagement de façon anticipée : mutation professionnelle, perte d’emploi, séparation, décès… Une fois le préavis écoulé, il sera libéré pour l’avenir.
En cas de colocation : attention au piège !
La situation des colocataires et de leurs garants est encore plus complexe. En effet :
- S’il y a un bail unique signé par tous les occupants, les colocataires sont en général solidaires pour le paiement du loyer et des charges. Du coup, les garants se retrouvent aussi indirectement solidaires !
- S’il y a plusieurs baux individuels, chaque colocataire n’est en principe responsable que de sa quote-part. Son garant aussi, à condition de bien le préciser dans l’acte de caution.
Ma recommandation : évitez de vous porter caution pour une colocation, ou alors seulement pour votre enfant ou un proche, en limitant bien votre engagement à sa part. Sinon vous risquez de devoir payer pour les impayés des autres !
En cas de départ d’un des colocataires, le garant reste tenu pendant 6 mois après la fin du préavis, le temps qu’un remplaçant soit trouvé. C’est un vrai casse-tête !
Que faire si la caution est appelée ?
Si le pire arrive et que le locataire ne paie plus ses loyers, le propriétaire peut donc se retourner contre la caution. Il doit envoyer une mise en demeure à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception.
En tant que garant, si vous recevez ce genre de courrier, vous pouvez :
- Contester la dette si vous pensez que le propriétaire abuse ou fait une erreur. Demandez des justificatifs (décompte de loyers impayés, contrat de bail…) et vérifiez les montants.
- Demander des délais de paiement au propriétaire pour vous laisser le temps de trouver une solution. C’est souvent acceptable s’il s’agit de petites sommes.
- En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir des délais légaux si votre situation financière est vraiment critique.
Mais dans tous les cas, vous devrez payer à un moment donné. C’est le risque quand on accepte de se porter caution ! Le propriétaire peut même obtenir une saisie sur salaire ou un prélèvement direct sur votre compte.
En tant que locataire, essayez d’anticiper les difficultés en prévenant votre garant et en cherchant des aides (APL, FSL, Action Logement…) avant que la situation ne s’envenime. Préservez la relation de confiance !
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
J’en viens maintenant à la question que tous les locataires se posent : comment récupérer son dépôt de garantie à la fin du bail ? Ce n’est pas toujours simple…
Normalement, le propriétaire doit vous rendre cette somme dans un délai d’un mois après la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois s’il y a des dégradations et que des travaux sont nécessaires.
Le bailleur peut en effet faire des retenues sur le dépôt de garantie pour couvrir :
- Les loyers et charges impayés
- Les frais de remise en état suite à des dégradations (au-delà de l’usure normale bien sûr)
- Les factures de réparation qui auraient dû être à la charge du locataire
Mais attention : ces sommes doivent être dûment justifiées (quittances, factures, devis…) et le propriétaire ne peut pas garder une provision supérieure à 20% du dépôt dans l’attente de l’arrêté des comptes de l’immeuble.
Mon conseil : lors de l’état des lieux de sortie, soyez vigilant et prenez des photos pour prouver le bon état du logement. Nettoyez soigneusement, réparez les petits dégâts, faites les raccords de peinture… Bref, rendez l’appartement comme vous l’avez trouvé pour éviter les mauvaises surprises !
Si malgré tout le bailleur refuse de vous restituer le dépôt de garantie dans les délais sans raison valable, vous pouvez :
- D’abord lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé pour réclamer votre dû, avec des pénalités de retard de 10% par mois
- Ensuite, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation pour tenter une médiation à l’amiable
- En dernier recours, engager une procédure judiciaire auprès du tribunal dont dépend le logement, qui tranchera selon les preuves apportées
N’attendez pas trop longtemps pour agir, car il y a une prescription de trois ans pour réclamer le dépôt de garantie. Au-delà, vous ne pourrez plus rien obtenir !
Autres cas particuliers
Je voudrais enfin évoquer quelques situations spécifiques :
- Logement vendu en cours de bail : c’est le nouvel acquéreur qui doit vous rendre le dépôt de garantie, même s’il n’a rien touché directement. Une clause du contrat de vente doit le prévoir.
- Changement d’agence immobilière : même chose, c’est au nouveau gestionnaire de restituer la somme à la fin, il doit se faire transmettre les fonds et les dossiers.
- Bail meublé ou mobilité : pour ces contrats de courte durée, le propriétaire ne peut même pas demander de dépôt de garantie ! Inutile de laisser une caution.
Vous voyez qu’il y a beaucoup de choses à savoir sur les cautions et les garanties locatives. Ce sujet peut vite devenir technique et conflictuel.
Ce qu’il faut retenir
En conclusion, voici les points clés à retenir :
- Lisez bien les clauses du bail et de l’acte de caution avant de les signer, c’est essentiel pour comprendre vos droits et vos devoirs
- Choisissez votre garant avec soin, et n’acceptez un engagement que si vous en mesurez vraiment les conséquences
- Conservez tous les documents relatifs à votre caution et vos loyers pour pouvoir les produire en cas de litige
- Entretenez de bonnes relations avec votre propriétaire, et prévenez-le en cas de difficulté pour trouver des solutions à l’amiable
- En cas de problème, n’hésitez pas à vous faire aider (associations, juristes, conciliateurs…) pour défendre vos intérêts
