Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en copropriété ? Félicitations pour ce beau projet ! Devenir propriétaire est une étape importante dans la vie. Cependant, quand on achète dans une copropriété, il y a des spécificités et des points de vigilance à avoir en tête, en plus des considérations habituelles liées à tout achat immobilier.
En effet, acheter un appartement ou une maison en copropriété ne se résume pas au choix du bien et à son financement. Il faut aussi se renseigner sur le fonctionnement et la santé de la copropriété en elle-même : les charges, la gestion, les travaux passés et à venir, les règles de vie commune… Autant d’éléments qui auront un impact direct sur votre quotidien de copropriétaire.
Fort de mon expérience en tant que chasseur immobilier, j’ai accompagné de nombreux clients dans leur projet d’achat en copropriété. Et je peux vous dire qu’être bien informé en amont est la clé pour concrétiser sereinement son acquisition et éviter les mauvaises surprises par la suite !
C’est pourquoi j’ai décidé de partager avec vous, dans cet article, mes 5 principaux conseils avant d’acheter en copropriété. Suivez le guide !
1. Renseignez-vous sur le syndic de copropriété en place
Mon premier conseil avant d’acheter en copropriété, et pas des moindres, est de vous renseigner sur le syndic qui gère actuellement la copropriété que vous visez.
Pour rappel, le syndic est l’organe exécutif de la copropriété, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires. Ses principales missions sont :
- D’assurer la gestion courante de l’immeuble (entretien, réparations, gardiennage…)
- D’administrer les finances de la copropriété (appels de fonds, tenue des comptes, recouvrement des impayés…)
- De faire respecter le règlement de copropriété
- De convoquer et d’organiser les assemblées générales
Autant dire qu’un syndic compétent et professionnel est essentiel au bon fonctionnement d’une copropriété. À l’inverse, si le syndic est peu réactif, s’il communique mal ou s’il ne tient pas correctement les comptes, ce sont tous les copropriétaires qui en pâtissent.
Les signes d’un syndic déficient ? Des parties communes mal entretenues, des travaux qui n’avancent pas, des difficultés à obtenir des réponses, une mauvaise ambiance entre voisins… Clairement, personne n’a envie d’acheter dans un immeuble mal géré !
Voilà pourquoi je vous recommande vivement, avant de vous engager, de vérifier que le syndic en place fait correctement son travail. Vous pouvez notamment :
- Contacter le conseil syndical (des copropriétaires élus chargés de contrôler la gestion du syndic) pour avoir son avis sur la qualité du syndic actuel
- Consulter les 3 derniers PV d’AG pour voir si des problèmes récurrents sont soulevés
- Discuter avec les occupants de l’immeuble pour savoir s’ils sont satisfaits de leur syndic
La loi prévoit trois formes de gestion pour un syndic de copropriété :
- Le syndic professionnel : une société qui gère un portefeuille d’immeubles. C’est la solution la plus courante et qui offre le plus de garanties en termes de compétences, mais aussi la plus coûteuse.
- Le syndic bénévole : un copropriétaire élu pour assurer bénévolement la gestion. Moins onéreux mais il faut quelqu’un de très disponible et impliqué.
- Le syndic coopératif : les copropriétaires se répartissent la gestion. Peu appliqué car nécessite un fort investissement de tous.
Si vous constatez que le syndic n’est pas à la hauteur, sachez qu’en tant que futur copropriétaire, vous aurez votre mot à dire pour le conserver ou en changer lors de la prochaine AG. Mais en attendant, cela doit vous alerter sur ce dans quoi vous vous engagez…
2. Étudiez les comptes de la copropriété
En plus de la qualité du syndic, je vous invite à éplucher scrupuleusement les documents comptables de la copropriété. En effet, acheter dans une copropriété mal gérée financièrement, c’est le risque de devoir mettre la main au portefeuille sans l’avoir prévu !
Les chiffres clés à regarder ? Le montant de vos futures charges, l’état des impayés et les travaux votés. Ces éléments figurent dans le pré-état daté, un document obligatoire que le vendeur doit vous fournir.
Concernant les charges courantes, vérifiez bien à quoi correspond le montant indiqué (entretien, gardien, assurance…) et s’il inclut ou non certaines dépenses. Par exemple, le chauffage est parfois comptabilisé à part. Demandez aussi le détail des charges des 3 dernières années pour constater leur évolution.
Ensuite, penchez-vous sur le taux d’impayés des charges. Des impayés trop élevés sont le signe d’une gestion déficiente, qui empêchera la réalisation de certains travaux et dépréciera votre bien. Même si en tant que nouveau copropriétaire, vous n’êtes pas redevable des dettes de vos voisins, un fort taux d’impayés doit vous alerter sur la santé financière de la copro.
Enfin, listez les travaux votés en AG et restant à payer. En effet, si des travaux ont été décidés avant votre arrivée, en tant que nouveau propriétaire, c’est vous qui aurez à régler les futures échéances ! Impossible de s’y soustraire. Alors mieux vaut savoir à quoi s’en tenir avant de signer.
Mon conseil supplémentaire pour ne pas vous faire piéger ? Examinez attentivement les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Vous y trouverez tous les travaux votés et pourrez ainsi anticiper les sommes restant à charge.
3. Visitez les parties communes
Un autre réflexe à avoir quand on envisage d’acheter en copropriété : faire le tour des parties communes (entrée, couloirs, ascenseurs, local vélos/poussettes, espaces verts…). Car leur état en dit long sur la façon dont est entretenu l’immeuble.
Des parties communes bien maintenues, propres et en bon état sont la preuve d’une gestion saine et rigoureuse. À l’inverse, si vous constatez un manque d’entretien manifeste, des équipements vétustes ou des travaux de rafraîchissement qui s’imposent, c’est généralement mauvais signe…
En visitant les communs, je vous conseille de guetter :
- L’état général (propreté, odeurs, luminosité…)
- Le fonctionnement des équipements (ascenseur, interphone, éclairage…)
- Les éventuelles traces d’humidité, fissures ou dégâts
- L’entretien des espaces verts
Des défauts apparents doivent vous interpeller. Soit ils révèlent une copropriété mal entretenue faute de budget ou de volonté, soit ils nécessiteront des travaux de remise en état à plus ou moins brève échéance. Dans les deux cas, vous risquez d’en faire les frais…
Pour compléter votre ressenti, n’hésitez pas à consulter les différents diagnostics présents dans le dossier de copropriété (plomb, amiante, performance énergétique, installations électriques et gaz…). Ils vous donneront une vision objective de l’état de l’immeuble.
4. Étudiez le règlement de copropriété
Autre document important à éplucher avant d’acheter en copropriété : le règlement de copropriété. Ce document notarié fixe les règles de fonctionnement et de vie de l’immeuble. Il s’applique à tous les copropriétaires, qui s’engagent à le respecter en signant leur acte d’achat.
Alors prenez le temps de le lire attentivement pour vérifier que ses dispositions vous conviennent ! Au-delà des règles de base, chaque copropriété peut prévoir des clauses spécifiques plus ou moins contraignantes, par exemple :
- L’interdiction d’avoir un animal de compagnie
- L’obligation de moquetter les sols pour limiter le bruit
- Des restrictions sur l’usage privatif des parties communes (horaires, conditions d’accès…)
- Une limite de durée pour la location saisonnière…
Certaines règles peuvent être rédhibitoires pour votre projet immobilier. Voilà pourquoi je vous recommande de bien étudier le règlement de copropriété AVANT de vous engager. Sachez qu’il est très difficile de le faire modifier par la suite, car cela requiert un vote en assemblée générale à la double majorité des copropriétaires !
Profitez-en pour vérifier également que le règlement est bien à jour des dernières évolutions législatives. Trop de copropriétés conservent un règlement obsolète datant de la construction de l’immeuble. Or de nombreux changements ont eu lieu depuis, ne serait-ce qu’avec les lois ALUR et ELAN sur le droit de la copropriété.
5. Rencontrez vos futurs voisins
Enfin, avant de vous lancer, je ne peux que vous inciter à discuter avec vos futurs voisins. En allant à leur rencontre de façon informelle, vous pourrez vous faire une meilleure idée de l’ambiance générale de la copropriété.
Au-delà d’en savoir plus sur la vie de l’immeuble, c’est l’occasion de les interroger sur des points importants comme :
- Leur satisfaction vis-à-vis du syndic et du conseil syndical
- Les problèmes récurrents ou litiges en cours
- Les éventuels projets de travaux
- La fréquence et le déroulement des AG
- Les profils des occupants (familles, étudiants, personnes âgées…)
Cela vous permettra de mieux cerner le niveau d’implication des copropriétaires dans la vie de l’immeuble. Car une copropriété qui fonctionne bien est une copropriété avec des habitants investis, forces de proposition et attachés au maintien de leur patrimoine.
Si possible, essayez aussi de rencontrer des membres du conseil syndical. Ces copropriétaires bénévoles élus en AG ont pour mission de contrôler la gestion du syndic et d’organiser la vie de la copropriété. Ils sont les mieux placés pour vous renseigner sur les enjeux propres à l’immeuble et son fonctionnement.
Évidemment, si les retours sont positifs, c’est de bon augure pour votre projet d’achat. Mais si vous sentez des non-dits ou si plusieurs signaux négatifs concordent, peut-être vaut-il mieux revoir votre décision et chercher une copropriété avec une meilleure dynamique !
Les mots de la fin
Vous l’aurez compris, acheter en copropriété ne s’improvise pas. En plus de le visiter et de l’expertiser, il est essentiel de se renseigner sur le fonctionnement et l’état de la copropriété pour savoir dans quoi on s’engage sur le long terme.
Bien sûr, tous les critères n’ont pas à être parfaits et une vigilance ne signifie pas forcément un danger. Mais en étant bien informé sur ces différents points, vous pourrez acheter votre bien en copropriété en toute connaissance de cause et ainsi éviter les mauvaises surprises !
Je ne peux que vous encourager à utiliser les conseils de cet article comme une check-list dans votre projet d’acquisition en copropriété. Et si vous avez besoin d’être accompagné de A à Z pour concrétiser sereinement votre achat, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier. Son expertise et sa connaissance du marché vous permettront de trouver le bien idéal tout en répondant à toutes vos interrogations.
Alors, prêt à sauter le pas de l’achat en copropriété en toute sérénité ? Lancez-vous sans plus attendre !
