La superficie d’un bien immobilier, exprimée en mètres carrés, est une donnée primordiale lors de la mise en vente ou en location. Elle permet de déterminer le prix au mètre carré et donc le prix de vente ou le montant du loyer. Cependant, il existe plusieurs notions de surface bien distinctes : surface habitable, surface utile, surface Carrez etc. Les règles de calcul diffèrent également entre une maison et un appartement.
Nous allons voir dans cet article comment comprendre et maîtriser les différentes notions de surface, les méthodes de calcul associées, et les précautions à prendre pour éviter les mauvaises surprises.
Les différents types de surface d’un logement
La surface habitable
La surface habitable d’un logement correspond à la superficie de l’ensemble des pièces principales, clos et couvert, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules sont comptabilisées les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
La surface habitable sert de base de calcul pour la taxe d’habitation et définit le nombre de pièces principales du logement (les pièces de moins de 9 m2 ne sont pas comptabilisées).
La surface utile (dite loi Boutin)
La surface utile, encadrée par la loi Boutin de 1989, correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces des annexes (cave, garage, remise, loggia, balcon etc.).
Contrairement à la surface habitable, toutes les pièces sont prises en compte, quelle que soit leur hauteur sous plafond. Cette surface sert à définir le montant des loyers dans le cadre d’une location.
La surface Carrez
La loi Carrez de 1996 s’applique à tous les logements en copropriété faisant plus de 8m2. On parle alors de surface privative ou surface Carrez. Elle comprend toutes les surfaces des pièces principales et annexes après déduction des surfaces occupées par les murs, plafonds, marches d’escaliers, gaines techniques etc. Le calcul doit être réalisé par un professionnel certifié.
Contrairement à la surface habitable, sont incluses dans le calcul les loggias, balcons, terrasses, à condition qu’elles soient closes et couvertes et d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. Cette surface doit obligatoirement être mentionnée dans les annonces immobilières et les actes de vente.
Autres types de surfaces
On peut également parler de :
- Surface thermique : surface des pièces chauffées
- Surface pondérée : prend en compte l’emplacement du bien dans l’immeuble pour le calcul des charges
- Surface construite au sol : surface au sol calculée à partir du bâti
Méthodes de calcul de la surface d’un logement
Pour une maison
Dans le cas d’une maison individuelle, le calcul revient au propriétaire. Il suffit de mesurer la longueur et la largeur de chaque pièce au sol à l’aide d’un mètre ruban, d’appliquer la formule longueur x largeur et d’additionner l’ensemble.
Exemple pour une pièce rectangulaire de 3,2 m de long et 4,5 m de large :
Surface = longueur x largeur
= 3,2 x 4,5
= 14,4 m2
Il faut veiller à prendre les mesures au niveau du sol, de mur à mur pour chaque pièce, en incluant les placards mais pas les saillies comme les radiateurs. Toutes les pièces de plus de 1,80 m de hauteur sont à prendre en compte.
Pour un appartement
Dans le cas d’un appartement, c’est plus complexe puisqu’il faut tenir compte des différentes réglementations. La surface Carrez notamment doit obligatoirement être mesurée par un professionnel certifié pour des raisons de responsabilité.
Quelles que soient les surfaces mesurées, le diagnostiqueur procède de la même manière :
- Mesure au nu extérieur des murs pour le périmètre de chaque pièce
- Soustraction des surfaces non habitables : poteaux, marches d’escalier etc.
- Prise en compte des murs intérieurs et cloisons
- Calcul de la surface au sol de chaque pièce : longueur x largeur
- Addition de l’ensemble des surfaces
Le professionnel tiendra également compte des réglementations propres aux différentes surfaces (Carrez, Boutin etc.)
Les points de vigilance
Les pièces de moins de 9 m2
Si une pièce fait moins de 9 m2 (grenier, cellier etc.), elle ne sera pas comptabilisée dans le nombre de pièces principales mais elle fait tout de même partie de la surface habitable et Carrez.
Les pièces de moins de 1,80 m de hauteur
Les combles, sous-sols, remises de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable, mais sont tout de même inclus dans la surface Carrez, à condition de faire partie intégrante du logement et d’être en conformité avec le code de la construction.
Les balcons, loggias et vérandas
Ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable mais sont généralement inclus dans la surface Carrez si ils font partie intégrante du logement avec accès privé.
Le mesurage Carrez par un professionnel
Pour éviter les litiges, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel certifié pour le mesurage de la surface Carrez. En tant que propriétaire vendeur, vous êtes responsable des informations déclarées, et une erreur de calcul vous expose à une demande de réduction du prix de vente de la part de l’acheteur.
Foire aux questions
Un garage ou sous-sol est-il compris dans la surface habitable ?
Non, les garages, sous-sols, remises, combles et autres annexes ne font pas partie de la surface habitable. Ils sont néanmoins pris en compte dans la surface Carrez s’ils sont attenants au logement et conformes au code de la construction.
Un studio de 12 m2 compte pour une ou deux pièces ?
Le studio fera 12 m2 mais ne compte que pour une seule pièce, car il est inférieur à 9 m2 (et ne pourra donc pas être qualifié de deux pièces selon la loi).
Peut-on contester le mesurage Carrez fait par le vendeur ?
Oui, l’acheteur dispose d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente pour faire réaliser un nouveau mesurage par un professionnel et contester la surface communiquée. S’il constate une surface inférieure de plus de 5% à celle déclarée, il peut obtenir une réduction du prix de vente.
En conclusion
Le calcul des surfaces d’un bien immobilier répond à des règles précises, différentes selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Les notions aussi varient : surface habitable, Carrez, utile etc. Autant de paramètres à maîtriser pour déterminer un prix de bien placé lors d’une transaction.
Dans le cas d’un appartement en copropriété, le recours à un professionnel certifié est vivement recommandé. L’enjeu est de taille, puisqu’une erreur de mesurage peut coûter très cher en cas de contestation de la part de l’acquéreur.
