Si vous envisagez de vendre un bien immobilier, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, vous vous posez sans doute de nombreuses questions sur la fiscalité applicable et notamment sur le calcul de la plus-value immobilière. En tant que blogueur spécialisé dans l’immobilier, je vais tâcher de vous apporter un éclairage complet sur ce sujet complexe mais ô combien crucial pour optimiser votre vente. Attachez vos ceintures, on décolle pour un tour d’horizon de la plus-value immobilière !
C’est quoi la plus-value immobilière au juste ?
Commençons par une définition simple : la plus-value immobilière, c’est le gain que vous réalisez entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien, une fois déduits certains frais et taxes. Si votre bien s’est apprécié entre ces deux dates, bingo, vous avez fait une plus-value ! A l’inverse, si vous revendez à perte, on parle de moins-value.
Exemple : Vous avez acheté un appartement 200 000€ il y a 10 ans. Vous le revendez aujourd’hui 250 000€. Votre plus-value brute est donc de 250 000 – 200 000 = 50 000€. Pas mal !
Sauf que ce n’est pas si simple… Pour calculer la plus-value nette effectivement taxable, il va falloir ajuster ces montants en tenant compte :
- Des frais d’acquisition (notaire, agence…)
- Des travaux que vous avez pu faire
- De la durée de détention du bien
- Des abattements légaux
Sans parler des cas d’exonération ! Bref, rien qu’à ce stade, vous voyez que ça se complique. Mais ne partez pas en courant, je vais vous expliquer tout ça pas à pas.
Calculer le prix de vente et le prix d’achat
La base de calcul de la plus-value, c’est la différence entre :
- Le prix de vente, qui correspond au montant sur l’acte notarié, diminué des frais de cession (diagnostics, négociation…)
- Le prix d’acquisition qui est en général le prix d’achat du bien, mais qui peut aussi être sa valeur vénale dans le cas d’une donation ou succession. A ce prix d’achat déclaré s’ajoutent les frais et taxes acquittés comme les frais de notaire, ainsi que les factures de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.
Vous avez la possibilité de majorer forfaitairement le prix d’achat de respectivement 7,5% pour les frais d’acquisition et 15% pour les travaux, sans justificatif. Mieux vaut quand même garder vos factures si ces frais dépassent ces pourcentages.
Exemple : Reprenons notre vente à 250 000€. Imaginons que vous aviez acheté ce bien 200 000€ + 15 000€ de frais de notaire + 20 000€ de travaux, et que pour vendre vous avez eu 5 000€ de frais d’agence.
Votre prix de vente corrigé sera de 250 000 – 5 000 = 245 000€
Votre prix d’achat corrigé sera de 200 000 + 15 000 + 20 000 = 235 000€
D’où une plus-value brute de 245 000 – 235 000 = 10 000€
On est loin des 50 000 € de l’exemple précédent… Et ce n’est que la plus-value brute, d’autres ajustements nous attendent !
Le double régime d’abattements pour durée de détention
Votre plus-value brute va être réduite par un abattement qui croît avec le nombre d’années de détention du bien, et qui est plus ou moins rapide selon qu’on regarde l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Côté impôt sur le revenu, pour les biens détenus :
- Moins de 5 ans : pas d’abattement
- Entre 6 et 21 ans inclus : abattement de 6% par an au-delà de la 5e année
- La 22e année : abattement additionnel de 4%
- Au-delà de 22 ans : exonération totale
Côté prélèvements sociaux :
- Moins de 5 ans : pas d’abattement
- De la 6e à la 21e année incluse : abattement de 1,65% par an
- La 22e année : 1,6% supplémentaire
- De la 23e à la 30e année incluse : 9% par an
- Au-delà de 30 ans : exonération totale
Exemple : Si vous revendez un bien détenu depuis 10 ans, votre plus-value bénéficiera d’un abattement pour durée de détention de 6% x 5 ans = 30% pour l’impôt sur le revenu, et de 1,65% x 5 ans = 8,25% pour les prélèvements sociaux.
Reprenons nos 10 000€ de plus-value brute :
La plus-value après abattement pour l’impôt sur le revenu sera de 10 000 x (1 – 30%) = 7 000€
La plus-value après abattement pour les prélèvements sociaux sera de 10 000 x (1 – 8,25%) = 9 175€
A noter que les abattements pour durée de détention sont calculés par mois entiers, sur la différence entre la date de cession et la date d’acquisition.
Les abattements exceptionnels
En plus des abattements pour durée de détention, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d’abattements exceptionnels pouvant aller jusqu’à 85% de votre plus-value :
- Un abattement de 70% pour les plus-values réalisées au profit d’acquéreurs qui s’engagent à construire des logements sociaux (porté à 85% si ceux-ci représentent au moins 50% des surfaces). Applicable pour les ventes dont la promesse est signée du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 dans les zones d’opérations d’urbanisme ou de revitalisation.
- Un abattement similaire de 60% (ou 85% si part de logement social) pour les ventes en zones tendues (A, Abis et B1) du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, avec engagement de l’acheteur de construire des logements collectifs.
Attention, ces abattements ne s’appliquent pas si l’acquéreur est lié au vendeur ou s’il s’agit d’une société dont le vendeur ou sa famille sont associés.
Dans notre exemple, si on imagine la vente conclue en 2024 dans une zone tendue avec engagement de l’acheteur de faire 60% de logements sociaux, on appliquera un abattement exceptionnel de 85%, ce qui nous amène à :
7 000 x (1-85%) = 1 050€ de plus-value taxable à l’impôt sur le revenu
9 175 x (1-85%) = 1 376€ de plus-value taxable aux prélèvements sociaux
Ces abattements exceptionnels ne s’appliquent qu’après les abattements pour durée de détention.
Récapitulatif des calculs
Résumons nos calculs : partant d’une plus-value brute de 50 000€ entre le prix de vente et le prix d’achat, nous avons successivement :
- Corrigé le prix de vente des frais de cession et le prix d’achat des frais d’acquisition et travaux, obtenant alors une plus-value brute corrigée de 10 000€
- Appliqué les abattements pour 10 ans de détention, soit 30% côté impôt sur le revenu et 8,25% côté prélèvements sociaux, ce qui nous amène à 7 000€ et 9 175€ de plus-values
- Imputé enfin les abattements exceptionnels de 85%, réduisant les plus-values effectivement taxables à 1 050€ et 1 376€ respectivement.
Vous voyez qu’on est très loin des 50 000€ de plus-value annoncés au départ… évidemment, c’est un exemple volontairement optimiste, avec hypothèse d’abattements exceptionnels. Dans la réalité, selon votre situation, le montant taxable sera souvent plus élevé. Mais vous avez maintenant les cartes en main pour estimer votre plus-value taxable.
Les exonérations de plus-value
Sachez qu’en plus des abattements, il existe un certain nombre de situations où la plus-value immobilière est carrément exonérée d’impôt, parmi lesquelles :
- La vente de la résidence principale
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale (directement ou via une société) au cours des 4 années précédant la vente, et qu’il remploie le prix de vente dans les 2 ans pour acheter ou construire sa résidence principale
- La vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans (exonération d’impôt sur le revenu) ou 30 ans (exonération de prélèvements sociaux)
- La vente d’un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000€
- La vente par des personnes âgées ou handicapées de faible revenu fiscal, sous conditions
- La vente après retraite du cédant
- La vente à un organisme de logement social ou en vue de la réalisation de logements sociaux
- L’expropriation du bien
- L’apport de l’immeuble à une société d’investissement immobilier (SIIC)
Si vous êtes concerné par l’un de ces cas, bonne nouvelle, vous n’aurez pas de plus-value taxable sur la vente de votre bien ! Mais attention à bien vérifier que vous respectez toutes les conditions, notamment de prix, délai et pourcentage de réemploi le cas échéant.
Taux d’imposition de la plus-value immobilière en 2024
Si malgré tous ces abattements et exonérations, il vous reste une plus-value taxable, celle-ci sera soumise à :
- L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%
- Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, décomposé comme suit :
- CSG : 9,2%
- CRDS : 0,5%
- Prélèvement de solidarité : 7,5%
- Une surtaxe progressive de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000€
