La Garantie Loyer Impayé (GLI) est un outil précieux pour les propriétaires souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs. Cependant, son obtention est soumise à des critères stricts concernant le profil du locataire. Décortiquons ensemble les conditions d’éligibilité à la GLI pour vous permettre de louer votre bien l’esprit tranquille.
Les fondamentaux de la Garantie Loyer Impayé
Définition et principe de la GLI
La Garantie Loyer Impayé est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour se prémunir contre les risques d’impayés de loyer. Elle offre une protection financière en cas de défaillance du locataire, assurant ainsi la stabilité des revenus locatifs.
Cette garantie couvre généralement :
- Les loyers impayés
- Les charges locatives non réglées
- Les frais de procédure en cas de contentieux
- Les éventuelles dégradations locatives
Pourquoi souscrire à une GLI ?
La souscription à une GLI présente plusieurs avantages notables pour les propriétaires :
- Sécurisation des revenus locatifs : le bailleur est assuré de percevoir ses loyers, même en cas de défaillance du locataire
- Tranquillité d’esprit : la gestion des impayés et des procédures contentieuses est prise en charge par l’assureur
- Protection financière étendue : la couverture peut inclure les dégradations locatives et les frais de justice
- Facilitation de la location : la GLI peut permettre d’accepter des profils de locataires plus variés
Critères d’éligibilité du locataire à la GLI
La situation professionnelle du locataire
La stabilité professionnelle du locataire est un critère majeur pour l’obtention d’une GLI. Les assureurs privilégient généralement :
- Les salariés en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) hors période d’essai
- Les fonctionnaires titulaires
- Les retraités
Les situations professionnelles plus précaires ou récentes font l’objet d’un examen plus approfondi :
- CDD : acceptés si la durée restante du contrat est suffisante (souvent 8 mois minimum)
- Intérimaires : étudiés au cas par cas, selon la régularité des missions
- Indépendants et professions libérales : exigence d’une activité établie depuis au moins 2 ans
La solvabilité du locataire
La capacité financière du locataire à honorer ses engagements est évaluée selon plusieurs critères :
| Critère | Exigence courante | Commentaire |
|---|---|---|
| Taux d’effort | 33% maximum | Le loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus |
| Revenus nets | 2,85 à 3 fois le loyer | Varie selon les assureurs |
| Stabilité des revenus | 3 derniers mois minimum | Justificatifs à fournir |
L’historique locatif
Un passé locatif sans accroc est un atout majeur pour l’éligibilité à la GLI :
- Absence d’incidents de paiement sur les précédentes locations
- Pas de procédure d’expulsion antérieure
- Régularité dans le paiement des loyers pour les locataires en place depuis plus de 6 mois
Documents justificatifs à fournir
Pour évaluer l’éligibilité du locataire à la GLI, le propriétaire doit collecter un ensemble de documents justificatifs. Ces pièces varient selon le profil du locataire :
Pour les salariés
- Pièce d’identité en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire
- Contrat de travail ou attestation d’emploi
- Dernier avis d’imposition
- Justificatif de domicile actuel (quittances de loyer ou taxe foncière)
Pour les travailleurs indépendants
- Pièce d’identité en cours de validité
- Extrait Kbis de moins de 3 mois
- 2 derniers bilans comptables
- 2 derniers avis d’imposition
- Attestation de l’expert-comptable certifiant les revenus
Pour les retraités
- Pièce d’identité en cours de validité
- Dernier avis d’imposition
- 3 derniers bulletins de pension
- Justificatif de domicile actuel
Pour les étudiants et apprentis
Les étudiants et apprentis bénéficient d’un régime particulier. Ils doivent fournir :
- Pièce d’identité en cours de validité
- Carte d’étudiant ou contrat d’apprentissage
- Justificatifs de revenus si activité rémunérée
- Documents du garant : pièce d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition
Il est important de noter que les étudiants et apprentis sont les seuls profils pour lesquels le cumul d’une GLI et d’un garant est autorisé par la loi.
Calcul de la solvabilité : méthodes et exemples
La solvabilité du locataire est un élément central dans l’évaluation de son éligibilité à la GLI. Deux méthodes principales sont utilisées pour la calculer :
Le taux d’effort
Le taux d’effort représente la part des revenus consacrée au paiement du loyer. Il se calcule ainsi :
Taux d’effort = (Loyer + Charges) / Revenus nets x 100
Exemple :
- Loyer charges comprises : 800 €
- Revenus nets mensuels : 2 400 €
- Taux d’effort : (800 / 2 400) x 100 = 33,33%
Dans cet exemple, le locataire serait à la limite de l’éligibilité, le taux d’effort maximum couramment accepté étant de 33%.
Le coefficient multiplicateur
Cette méthode consiste à vérifier que les revenus du locataire sont suffisamment élevés par rapport au loyer :
Revenus nets ≥ Loyer x Coefficient (généralement 3)
Exemple :
- Loyer charges comprises : 900 €
- Coefficient : 3
- Revenus nets minimum requis : 900 x 3 = 2 700 €
Un locataire gagnant moins de 2 700 € nets par mois ne serait pas éligible selon ce critère.
Particularités pour les locataires en place
Les conditions d’éligibilité à la GLI diffèrent légèrement pour les locataires déjà en place au moment de la souscription :
Critères assouplis
Pour les locataires occupant le logement depuis plus de 6 mois, les critères de solvabilité sont généralement assouplis. L’assureur se base principalement sur l’historique de paiement des loyers :
- Absence d’incident de paiement sur les 6 derniers mois
- Paiement régulier et à date des loyers
- Pas de procédure en cours
Période de carence
Une période de carence est souvent appliquée pour les locataires en place :
- Durée habituelle : 3 mois
- Pendant cette période, les sinistres ne sont pas pris en charge par l’assurance
- Cette mesure vise à éviter les souscriptions opportunistes en cas de difficultés de paiement déjà existantes
Cas particuliers et exceptions
Colocations
Les colocations présentent des spécificités en matière d’éligibilité à la GLI :
- Chaque colocataire doit généralement répondre individuellement aux critères de solvabilité
- Une clause de solidarité est souvent exigée dans le bail
- Le départ d’un colocataire peut remettre en cause l’éligibilité à la GLI si le nouveau colocataire ne remplit pas les critères
Locataires étrangers
Les locataires de nationalité étrangère peuvent être éligibles à la GLI sous certaines conditions :
- Titre de séjour en cours de validité
- Respect des critères de solvabilité classiques
- Parfois, exigence d’une durée minimale de présence sur le territoire français
Professions spécifiques
Certaines professions bénéficient de conditions d’éligibilité adaptées :
- Intermittents du spectacle : prise en compte des spécificités de leur régime (période d’activité, indemnités chômage)
- Professions libérales en début d’activité : étude au cas par cas, avec parfois l’exigence d’un garant
- Sportifs professionnels : évaluation tenant compte de la durée des contrats et des revenus variables
Alternatives en cas de non-éligibilité
Si le locataire ne remplit pas les critères d’éligibilité à la GLI, plusieurs options s’offrent au propriétaire :
La caution personne physique
Le recours à un garant personne physique est une alternative courante :
- Le garant s’engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire
- Souvent un parent proche du locataire
- Le garant doit lui-même répondre à des critères de solvabilité stricts
La garantie Visale
La garantie Visale est un dispositif public gratuit proposé par Action Logement :
- Couvre les loyers impayés jusqu’à 36 mois
- Accessible à un large public (jeunes, salariés en mutation professionnelle…)
- Ne peut être cumulée avec une GLI ou un autre type de caution
Le dépôt de garantie majoré
Dans certains cas, un dépôt de garantie plus important peut être négocié :
- Limité à 2 mois de loyer hors charges pour les locations meublées
- Ne peut excéder 1 mois pour les locations vides
- Doit être restitué à la fin du bail si aucun dommage n’est constaté
Comparaison des différentes options de garantie
Pour aider les propriétaires à choisir la meilleure option, voici un tableau comparatif des principales solutions de garantie :
| Caractéristique | GLI | Caution personne physique | Garantie Visale |
|---|---|---|---|
| Coût pour le propriétaire | 2,5% à 4% du loyer annuel | Gratuit | Gratuit |
| Durée de couverture | Illimitée (selon contrat) | Durée du bail | 36 mois maximum |
