Qu’est-ce que l’état des lieux de sortie exactement
L’état des lieux de sortie est un document écrit qui décrit l’état précis du logement au moment où le locataire restitue les clés au bailleur. Ce constat compare directement l’état actuel avec celui noté à l’entrée. La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR en 2014, rend ce document obligatoire pour tous les baux d’habitation, vides ou meublés. Sans lui, le Code civil article 1731 présume que le locataire rend le bien en bon état. Le bailleur doit alors rembourser le dépôt de garantie en un mois, sans pouvoir retenir quoi que ce soit pour des dégradations ultérieurement découvertes.
Le décret du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires : type de document, date et heure de réalisation, identité complète des parties, adresse du logement, date de l’état des lieux d’entrée, description pièce par pièce, relevés de compteurs, liste des clés remises, et signatures. Les deux parties ou leurs mandataires signent le même jour. Si le bailleur refuse, le locataire mandate un huissier. Les frais, autour de 150 euros en moyenne pour un T2, se partagent à parts égales.
En pratique, ce document détermine la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur dispose d’un mois pour rembourser intégralement si tout est conforme, ou deux mois s’il retient une somme justifiée par écrit pour réparations. Le locataire fournit sa nouvelle adresse pour recevoir ce courrier. Sans cette adresse, les délais ne courent pas.
Quand et comment programmer l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie se réalise le jour même de la remise des clés, à la fin du préavis. Ce préavis dure un mois en zone tendue comme Paris ou Lyon, trois mois ailleurs, sauf dérogations. Contactez le bailleur ou l’agence une semaine à l’avance par lettre recommandée ou mail pour fixer la date. Choisissez la matinée pour profiter de la lumière naturelle, qui révèle mieux les rayures sur parquets ou taches sur murs.
Le logement doit être vide et nettoyé avant l’inspection. Videz les placards, aspirez les sols, passez l’éponge sur les vitres. Les deux parties vérifient ensemble : sols en carrelage sans éclat cassé, murs sans trous de cheville, plinthes intactes. Si accord sur une date anticipée, possible avec consentement mutuel, reportez les relevés de compteurs au jour J.
Arrivez 30 minutes en avance. Faites un tour complet seul et prenez 50 à 100 photos datées et géolocalisées de chaque pièce, chaque équipement. Ces preuves pèsent lourd en commission départementale de conciliation ou au tribunal. En 2024, 68 % des litiges se règlent avec des photos, d’après les statistiques du ministère de la Justice.
Mentions obligatoires dans l’état des lieux de sortie
Le document liste d’abord l’adresse exacte du logement, numéro d’appartement inclus en copropriété. Suit la date et l’heure précises de l’inspection. Les noms, prénoms, adresses du locataire et bailleur ou mandataires viennent ensuite. Indiquez la date de l’état des lieux d’entrée pour la comparaison.
La description couvre chaque pièce : entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bains, WC, annexes comme cave ou parking. Notez l’état des murs (peinture satinée sans cloques), sols (parquet vitrifié sans rayures profondes), plafonds (sans fissures), fenêtres (joints étanches), portes (serrures fonctionnelles). Vérifiez les équipements : éviers en porcelaine sans fissures, robinets sans fuites, prises électriques sans suie noire.
Relevez les compteurs d’eau, gaz, électricité en présence des deux. Listez toutes les clés : logement, boîte aux lettres, interphone, badge parking, télécommande portail. Le locataire signe après accord. Modèles PDF gratuits sur bailpdf.com ou bailfacile.fr respectent ces règles pour 2026.
| Mention | Obligatoire à l’entrée | Obligatoire à la sortie |
|---|---|---|
| Description pièce par pièce | X | X |
| Date état des lieux d’entrée | X | X |
| Nouvelle adresse locataire | Non | X |
| Relevés compteurs | X | X |
| Évolution depuis entrée | Non | X |
Checklist complète pour l’état des lieux pièce par pièce
Commencez par l’entrée. Vérifiez le paillasson fixe, les patères murales sans vis desserrées, le tableau électrique avec disjoncteurs intacts. Passez au séjour : canapé si meublé sans taches sur tissu polyester, table basse sans éraflures, luminaires avec ampoules LED fonctionnelles.
Dans la cuisine, inspectez le frigo ventilé sans givre excessif, plaques vitroceramiques sans brûlures, hotte aspirante avec filtre propre. Sol en vinyle calandré doit rester souple sans soulèvement. Salle de bains : baignoire en acrylique sans impacts, miroir sans corrosion, ventilation mécanique en marche silencieuse.
Chambres : placards coulissants sur rail aluminium fluides, radiator en fonte sans rouille. WC : cuvette en porcelaine blanche impeccable, chasse d’eau qui remplit sans bruit. Annexes : cave avec étagères métalliques droites, parking avec borne électrique si prévue. Terminez par parties communes : interphone avec tous boutons actifs.
- Toutes clés et badges comptabilisés et testés.
- Compteurs photo avant/après.
- Fonctionnement testé : volets roulants en PVC, thermostat programmable.
- Usure normale notée : peinture jaunie après 5 ans acceptable.
Cette liste exhaustive évite 80 % des oublis, selon gererseul.com.
Différence entre usure normale et dégradations locatives
L’usure normale résulte du temps et d’un usage correct. Un parquet chêne perd son brillant après 7 ans, les joints de salle de bains noircissent en 4 ans sous humidité quotidienne. Le décret du 30 mars 2016 définit des grilles de vétusté : peinture satinée perd 3 % de valeur par an, moquette nylon 4 %.
Les dégradations imputables au locataire incluent trous de perceuse dans placo sans rebouchage, brûlures de cigarette sur linoléum, robinet cassé par choc. Si état d’entrée note “mur blanc neuf”, un trou de 5 cm à la sortie justifie une retenue de 50 euros pour rebouchage et repeinte partielle.
Le bailleur prouve avec devis : peinture glycéro à 15 euros/m², main-d’œuvre 30 euros/heure. Le locataire conteste si travaux non facturés. En 2025, les grilles officielles ont réduit les litiges de 25 %, rapporte le ministère du Logement.
Que faire si le bailleur refuse l’état des lieux ou retient le dépôt
Si le bailleur absent, mandatez un huissier via resiliermonbail.fr. Coût partagé : 120 euros pour 50 m². L’huissier dresse un constat recevable au tribunal. Sans état des lieux, présomption de bon état protège le locataire.
Dépôt non remboursé en un mois ? Relancez par lettre recommandée. Sans réponse en 8 jours, saisissez la commission départementale de conciliation gratuite. 75 % des cas se règlent là, selon legalplace.fr. Échouez-vous, tribunal judiciaire : frais 35 euros, jugement sous 6 mois.
Retenue abusive ? Fournissez photos d’entrée/sortie. Un exemple concret : mur avec fissure de 2 cm due à tassement bâtiment, non imputable au locataire.
Rôle des photos et preuves numériques en cas de litige
Prenez 200 photos haute résolution, horodatées via smartphone. Géolocalisez-les pour l’adresse exacte. Vidéo 360° de chaque pièce complète : 5 minutes par T3 suffisent. Stockez sur cloud avec backup.
Ces éléments prouvent l’état réel. En justice, une photo d’un évier fendu à l’entrée annule toute retenue. Les tribunaux acceptent les métadonnées EXIF pour dater. En 2026, applications comme Bailfacile intègrent ces preuves directement dans le PDF signé.
Ajoutez factures de réparations locatives : peinture acrylique faite en 2024 à 200 euros. Cela crédite le locataire.
Modèles et outils gratuits pour 2026
Téléchargez sur bailpdf.com un PDF pour meublé ou non-meublé, avec cases pour comparaison entrée/sortie. Legalplace.fr propose un formulaire editable pour baux commerciaux aussi. Gererseul.com offre une checklist imprimable avec 40 points.
Ces modèles incluent tableaux pour vétusté : robinetterie chromée à 100 % à neuf, 50 % après 10 ans. Remplissez sur tablette pendant l’inspection pour signatures numériques via DocuSign.
En ligne, trouver-avocats.fr guide la saisie avec exemples : “sol carrelage 45×45 cm, joints silicone blancs intacts”.
Erreurs courantes à éviter absolument
Ne signez jamais un état incomplet sous pression. Refusez si pièce manquante. Évitez de quitter les clés avant fin de visite : vous restez responsable après. Ne laissez pas le logement sale : poussière visible justifie nettoyage à 100 euros.
Oubli des compteurs bloque EDF ou Veolia : relèves obligatoires jour J. Ignorez pas les annexes : badge parking manquant coûte 50 euros de reprogrammation. En 2025, 30 % des litiges venaient d’oublis de clés, note baildelocation.com.
Travaux personnels ? Présentez autorisation écrite du bailleur et factures. Sans, il retient tout.
Maîtrisez ces étapes et vous récupérez votre dépôt intact. Les locataires préparés gagnent 90 % des cas, confirment les sources officielles. Planifiez tôt, documentez tout, contestez ferme si besoin.
