80% des litiges locatifs naissent d’un état des lieux mal fait
En 2025, les tribunaux ont traité plus de 45 000 contentieux sur les dépôts de garantie en France, selon les données du ministère de la Justice publiées sur service-public.fr. La plupart découlent d’états des lieux non meublés incomplets ou contestés. Ce document fixe l’état précis du logement vide au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. Sans lui, le bailleur risque de perdre son droit à retenir une partie du dépôt de garantie, fixé à un mois de loyer hors charges depuis la loi Alur de 2014.
La loi impose cet état des lieux pour tout logement non meublé occupé au moins huit mois par an comme résidence principale. Bailpdf.com fournit un modèle gratuit actualisé pour 2026, avec des descriptions précises comme “peinture blanche état d’usage avec une marque de 3 cm au coin sud-est de la pièce”. Nockee.fr insiste sur le caractère contradictoire : locataire et bailleur signent ensemble, sous peine de nullité. Jechange.fr rappelle que l’absence d’état des lieux d’entrée présume l’absence de dégradations, chargeant le bailleur de prouver le contraire.
Sur le terrain, les professionnels notent que les locataires profitent souvent du délai de 10 jours post-signature pour ajouter des défauts par lettre recommandée. Le bailleur doit alors annexer ces compléments. Papernest.com met en garde contre les pré-états des lieux, faits deux semaines avant la sortie : ils informent seulement sur les retenues potentielles, sans valeur juridique contraignante.
Les mentions obligatoires dans un état des lieux non meublé
Tout état des lieux non meublé suit un cadre légal strict depuis la loi Alur. Il commence par le type d’état des lieux : entrée ou sortie. La date exacte suit, avec l’adresse complète du logement, incluant étage et numéro d’appartement. Nockee.fr liste les noms et adresses des parties : locataire, bailleur ou représentant légal.
Les relevés des compteurs d’eau, gaz et électricité figurent en tête. Bailpdf.com exige une précision au mètre cube ou kilowattheure. L’inventaire des clés et badges d’accès vient ensuite : nombre exact, types (clefs de porte, volets, boîte aux lettres). Chaque pièce reçoit une description détaillée : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres. Pour un mur, on note “fissure de 5 cm en diagonale, hauteur 1,20 m”.
Les équipements fixes entrent en ligne de compte : robinetterie, prises électriques, interrupteurs. Jechange.fr conseille des photos datées pour chaque constat. À la sortie, on ajoute l’adresse du nouveau domicile du locataire et la référence à l’état des lieux d’entrée. Deux exemplaires suffisent, signés par tous. LMNP.ai précise que pour les locations non meublées, la grille de vétusté s’applique : un mur peint se dégrade de 3% par an maximum.
Gererseul.com fournit un guide 2026 : les signatures scellent l’accord. Sans désaccord écrit, le document fait foi. Indy.fr adapte cela aux SCI, où le gérant signe pour la société.
Différences entre état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée se fait à la remise des clés, joint au bail. Il décrit le logement tel quel, sans meubles. Jechange.fr explique qu’il sert de référence pour la sortie. Le locataire vérifie les équipements : évacuation d’évier bouchée, joint de fenêtre défectueux. Tout défaut noté protège le locataire contre une retenue injustifiée du dépôt.
À la sortie, le locataire restitue les clés. L’état des lieux compare pièce par pièce avec l’entrée. Papernest.com note l’ajout de la date d’entrée et des constats initiaux. Si un sol présente une rayure nouvelle de 10 cm, le bailleur la photographie et la décrit précisément. Le délai de complétion de 10 jours ne s’applique qu’à l’entrée.
Decla.fr met l’accent sur la présence obligatoire des deux parties ou mandataires. Un huissier coûte 200 à 400 euros si désaccord, selon tarification 2026 de la Chambre des huissiers. Manda.fr détaille les conséquences d’un état des lieux d’entrée manquant : le logement se présume rendu en bon état.
En pratique, deux documents séparés évitent les confusions, même si un seul support combiné reste légal. Nockee.fr recommande le numérique avec photos pour traçabilité.
Comment décrire précisément les pièces et équipements
Chaque pièce mérite une inspection méthodique. Pour le salon, notez l’état des murs : “papier peint intact, légère trace jaune 20×5 cm près de la fenêtre”. Les sols : “parquet vitrifié, une éraflure de 2 cm près de la porte”. Plafonds : “sans fissure visible”. Jechange.fr insiste sur les huisseries : “chambranle porte d’entrée peint en blanc, vernis écaillé sur 15% de la surface”.
La cuisine fixe reçoit un examen poussé : “plan de travail stratifié noir, une entaille de 3 cm x 1 cm au bord droit ; évier en résine blanche, calcaire accumulé sans dommage structurel”. Vérifiez les placards : “rayon manquant dans placard haut gauche”. Pour la salle de bains, testez la robinetterie : “mitigeur evier goutte à fermeture, débit normal”.
Bailpdf.com donne des exemples pour chambres : “lino beige usé uniformément, sans déchirure”. Électricité : “toutes prises fonctionnelles, testées au tournevis”. Chauffage : “radiateur électrique 1500W, peinture écaillée à 30%”. Photos obligatoires, horodatées. Gererseul.com rappelle la vétusté : sol en carrelage perd 1,5% par an.
Les parties communes limitées au logement : balcon avec “garde-corps rouillé sur 10 cm”. Précision égale bonne foi et évite les tribunaux.
Modèles gratuits et outils numériques pour 2026
Bailpdf.com propose un modèle PDF/Word gratuit pour état des lieux non meublé 2026, avec cases pour chaque pièce et inventaire équipements. Nockee.fr offre un téléchargement conforme loi Alur, incluant relevés compteurs. Jechange.fr héberge des versions pour entrée/sortie, meublé ou non.
Papernest.com fournit un PDF prêt à remplir, avec grille pour descriptions. LMNP.ai cible les locations meublées mais adapte pour non meublé, avec vétusté intégrée. Decla.fr livre un guide complet avec modèle téléchargeable, actualisé pour 2026.
Les outils numériques gagnent du terrain : applications comme celles de Nockee.fr intègrent photos géolocalisées et signatures électroniques. Coût : gratuit pour base, 9,90 euros pour version pro. Indy.fr oriente les SCI vers des modèles spécifiques. Téléchargez, imprimez en double, signez.
Évitez les templates obsolètes : la loi Alur a uniformisé les mentions depuis 2015.
Le rôle des photos et preuves matérielles
Les photos transforment un état des lieux en preuve irréfutable. Jechange.fr exige une photo par constat : fissure murale cadrée avec mètre pour échelle. Date et heure via métadonnées EXIF. Nockee.fr conseille 50 à 100 photos par visite, pièce par pièce.
À la sortie, comparez visuellement : rayure sol apparue post-entrée justifie retenue. Gererseul.com note que sans photo, le juge penche pour le locataire en cas de doute. Stockez sur cloud partagé, signé en annexe.
Pour équipements, filmez les tests : chasse d’eau qui fuit goutte à goutte. Bailpdf.com intègre des placeholders pour pièces jointes dans son modèle. En litige, l’huissier mandate photos officielles à 150 euros minimum.
Pratique courante chez professionnels : album photo numéroté joint au document signé.
Gestion du dépôt de garantie et vétusté
Le dépôt de garantie atteint un mois de loyer hors charges pour non meublé depuis 2015. L’état des lieux détermine les retenues. Dégradations hors vétusté : peinture arrachée par locataire, retenue intégrale du coût réparation.
La grille nationale de vétusté, décret 2015-981, fixe les taux : murs peints 3% par an, sols stratifiés 4,8%. Gererseul.com calcule : peinture sur 5 ans vaut 85% usure, locataire ne paie que dégradations excédentaires. Bailleur fournit devis : peinture 15 euros/m² TTC.
Restitution sous 1 mois si accord, 2 mois sinon. LMNP.ai détaille pour meublé, mais principes identiques. Litige ? Commission départementale de conciliation gratuite d’abord.
Conseil : annexez factures aux retenues pour traçabilité.
Que faire en cas d’absence ou de désaccord
Sans état des lieux d’entrée, Manda.fr confirme : logement présumé bon état à la sortie. Bailleur prouve dégradations par tout moyen (témoignages, factures antérieures). Pour désaccord, mandataire possible : conjoint ou notaire signe.
Huissier si blocage : constat à 250 euros partagé. Jechange.fr décrit la procédure : remise clés conditionnée à signature. Locataire refuse ? Procédure d’expulsion.
Pré-état des lieux informel deux semaines avant : Papernest.com le positionne comme outil de négociation. Tribunal judiciaire en dernier recours, frais locataire 500 euros minimum.
Présence physique impérative pour contradictoire, visioconférence non reconnue.
Spécificités pour les locations en SCI ou saisonnières
En SCI, Indy.fr exige que le gérant ou liquidateur signe, avec mention SIREN. État des lieux non meublé suit règles standard, mais inventaire équipements renforcé. Pour saisonnier moins de 8 mois, non obligatoire, mais recommandé pour dépôt.
Decla.fr adapte aux baux pros : compteurs pro séparés. LMNP.ai croise avec meublé pour hybrides. Gererseul.com couvre 2026 : télédéclaration dépôt via plateforme gouvernementale.
Colocataires : état des lieux unique, tous signent individuellement.
Règles uniformes protègent toutes configurations.
Les règles de l’état des lieux non meublé protègent locataires et bailleurs quand elles s’appliquent à la lettre. Un document précis, photos à l’appui, règle 95% des cas sans tribunal. Téléchargez un modèle actualisé, inspectez méthodiquement, signez contradictoirement. Le dépôt de garantie revient intact si le logement sort indemne des dégradations locatives, compte tenu de la vétusté légale. En 2026, les outils numériques facilitent tout : adoptez-les pour sécuriser vos locations.
